Immobilier – Enrayons cette bulle malthusienne

Texte d’opinion publié le 29 avril 2019 dans Le Point.

La présidente de l’Institut Molinari revient sur les causes de la hausse du prix des logements en France, multipliés par plus de deux en vingt ans.

En même temps que je préparais une intervention à un débat au sommet de la Fédération française du bâtiment portant sur la valeur de l’immobilier, l’Insee publiait une étude sur l’évolution des prix dans le logement. Pas besoin de lire l’étude pour savoir qu’ils sont en hausse. La question du moment est de savoir s’il y existe une bulle qui remettrait en question sa valeur réelle.

L’étude de l’Inseeindique qu’entre début 2000 et fin 2018, les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,3 (2,6 en Île-de-France), et ceux des logements neufs par 2,1. Pour ceux qui essaient d’acquérir un bien, c’est une mauvaise nouvelle. Comme pour les personnes qui, comme moi, aimeraient s’agrandir. En dépit de la plus-value réalisée sur le bien vendu, il faut débourser plus pour acheter plus grand, le tout avec des droits de mutation plus élevés. Les perdants à ces hausses de prix sont très nombreux. On estime que 80  % des ménages français aimeraient détenir leur résidence principale. Ils ne sont que 58 % à l’être, bien en dessous de la moyenne européenne.

La crise du logement est une réalité en France et rien ne semble pouvoir l’enrayer. Les prix augmentent sous l’effet d’une demande forte et solvabilisée par des taux d’intérêt faibles à laquelle l’offre ne peut répondre. En l’absence de construction de nouveaux logements en quantité suffisante, les prix augmentent inexorablement, ce qui entretient les craintes au sujet d’une bulle immobilière.

Malgré des taux d’intérêt bas, le taux de propriétaires baisse

L’analyse des bulles permet de discerner un certain nombre de facteurs favorables à leur constitution. Elles sont d’autant plus probables que la demande est forte et solvable, ce qui est indéniable dans le secteur immobilier. Les Français expriment une préférence claire et nette pour la détention du logement. C’est le poste le plus important de dépense et la partie la plus importante du patrimoine des ménages. C’est aussi le type d’actifs le plus répandu après les livrets d’épargne. Ensuite, depuis plusieurs années, la politique de taux d’intérêt extrêmement bas pratiquée par la Banque centrale européenne a solvabilisé la demande. Ceci ne s’est pas vraiment traduit par un accès à la propriété plus grand puisque le taux de propriétaires est en baisse, mais par une hausse des prix. Celle-ci peut en fait s’expliquer par l’existence de réglementations freinant l’adaptation de l’offre à la demande. De quelles réglementations parle-t-on ?

Un rapport du Sénatd’Albéric de Montgolfier publié en novembre 2017 montre que dans la plupart des cas (83 %), les transactions concernent des résidences principales. Les propriétaires ne bénéficient pas de la hausse des prix, qu’ils subissent eux aussi lorsqu’ils rachètent un logement. La rentabilité avant impôt de l’immobilier n’est pas anormalement élevée par rapport au rendement des actions et obligations. Sur la période 2008-2015, elle a été de 2,6 %.

Par ailleurs, la fiscalité n’y est pas favorable. La France est le 2e pays au sein de l’UE en termes de prélèvements sur le patrimoine. Elle représente 67,9 milliards d’euros, soit 7 % des prélèvements obligatoires. Sa croissance est similaire à celle de l’ensemble des prélèvements obligatoires, dans un pays marqué par un excès de fiscalité sur les actifs et inactifs, les consommateurs et épargnants. Les recettes publiques sont passées de 43,4 % du PIB en 1978 à 53,8 % en 2017. Cela représente une hausse de 9,4 points en trente ans.

En cause, l’explosion du prix du foncier

À qui profite la hausse des prix ? Où est la bulle ? Les travaux de l’économiste et spécialiste du logement Vincent Bénard donnent une réponse convaincante en la matière. Si bulle il y a, elle est avant tout foncière. En effet, comme il l’explique régulièrement, l’observation de la bulle américaine permet de montrer que la rareté foncière créée artificiellement par des réglementations explique l’envolée des prix dans les villes américaines où elle a été pratiquée. Il explique dans un article que « les trois mégapoles ayant connu de loin la plus forte croissance démographique [Houston, Atlanta et Dallas, 6 millions d’habitants chacune, un quasi-doublement en trente ans] n’ont absolument pas ressenti de bulle immobilière, au contraire de villes comme San Francisco ou Los Angeles ».

En France, les travaux de l’économiste de l’immobilier Joseph Comby indiquent que l’essentiel de la hausse des prix du logement est dû à l’explosion du prix du foncier à bâtir (La Revue foncière, n°3). Nous pratiquons en France la règle du « non constructible » par défaut, à la différence des villes texanes qui pratiquent la règle inverse et n’ont pas vu d’explosion des prix immobiliers lors de la dernière crise immobilière.